马秀莲：我国保障房建设需借鉴美国先进经验

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经济适用房分配给谁

在美国建造经济适用房之前，很明显是为哪个目标群体建造的。但是我们还没有完全建立一个统一的分销标准。

中国经济时报:目前美国经济适用房的分配是什么样的机制？中国应该学习什么？

马秀莲:在美国建造经济适用房之前，很明显是为哪个目标群体建造的。也就是说，在美国的不同地区(通常是大都市地区)，有不同的地区中等收入(ami)，这是由联邦政府根据人口普查数据确定的。很明显，这些房子是为当地80%、50%或30%以下的中等收入群体建造的。例如，在20世纪60年代，美国利用抵押贷款利息补贴鼓励开发商建造经济适用房，目标是中等收入低于80%的家庭。目前，美国政府没有直接参与经济适用房的建设。其中相当一部分是由非营利组织建造的，但政府将投入大量资金来支持它。例如，政府可以提供50年的无息贷款或补贴大量资金。

与美国相比，中国的经济适用房有以下缺点。首先，不清楚我们的经济适用房在开工前分配给谁。其中一个重要原因是我们还没有完全建立一个统一的分销标准。在美国，由于其市场经济非常成熟，分销标准是ami。我们的市场经济还没有完全成熟。虽然目前的经济适用房和廉租房都是以收入标准为基础的，但收入并不是唯一的分配标准。

其次，如果收入用于分配，了解居民的收入是至关重要的。然而，我们没有像在美国那样的衡量急性心肌梗死的机制，但它是一个非常普遍的机制，不清楚有多少人低于它。此外，地区差异很少被考虑在内，政策往往是“全面的”。此外，中国政府部门掌握的居民收入往往与居民的实际收入相差甚远。

第三，缺乏相关基础数据。例如，完整统一的家庭住房信息、当地价格水平、对经济适用房的预期需求等。这些数据几乎是中国的空白人。基础数据的缺乏给中国的经济适用房带来了巨大的挑战。

最后，相关法律的滞后。在美国，收入的核实、经济适用房的分配、房客和房东的权利和义务以及退出机制都受到明确和详细的法律和条例的保障。当美国在20世纪30年代开始建造公共住房时，有一部住房法。此后，每次出台新的住房保障政策，都会对《住房法》进行补充和修订，以确保政策的实施。

如何实现“担保”与“房屋”的平衡

经济适用房也是房子，所以房子的质量应该有保证，应该把它看作是一个社区，不仅仅是一个房子，而是一个社区必须有完善的基础设施。

《中国经济时报》:有人建议，在政府资金有限的情况下，经济适用房和廉租房不必建得太好，配套设施也不必太完善。没有必要在每个套房里建几个房间和大厅，但是可以建大量简单的廉租房，包括公共厨房和公共厕所，而且好处应该扩大。在这方面，你认为中国的经济适用房如何在“安全”和“住房”之间取得平衡？

马秀莲:我认为“经济适用房不需要建得太好，配套设施不需要太完善”的观点是有争议的。首先，经济适用房也是房子，但是房子的质量应该得到保证，而且应该被看作是一个社区，不仅仅是房子，而是一个社区必须有完善的基础设施。所有住在经济适用房的人都是低收入人群，他们没有多少钱。如果配套设施不完善，教育、医疗和购物都不方便，那么这个地方会很不方便居住，容易被挤垮。应该说，质量越好，配套设施越完善，维护成本就越低，反之亦然。

美国目前的做法是，对于中产阶级来说，经济适用房绝对和商品房一样好。如果是建在商品房里，从外面是看不见的。与以前不同，公共住房已经成为一种可耻的身份标志——穷人住在公共住房，富人住在商品房。

从美国的经验来看，除了“安全”和“住房”之外，还有“社区”，需要一并考虑。我国保障性住房建设，特别是公共租赁住房建设刚刚起步。很难一下子达到美国的标准，但应该朝这个方向努力。“兴建大量简易廉租房，包括公共厨房和公共卫生间，以扩大受益范围”的建议初衷良好，但只能作为一种过渡政策。

我个人认为最好的办法是经济适用房的质量不应该低于社会平均水平或更好，配套设施应该完善，但从安全的角度来看，面积可以更小。

如何建造经济适用房

大量的保障房集中建设会带来两个突出的问题:一是给城市交通带来巨大的压力，二是增加贫困集中的危险。因此，经济适用房应该是分散和混合的，应该建在交通和服务设施相对完善的地方。

中国经济时报:中国的经济适用房基本上是集中建设的，这将使低收入人群过于集中，从长远来看，这将不可避免地导致这样的问题。在这方面，美国可以借鉴什么好的经验？

马秀莲:大量的保障房一起建设会带来两个突出的问题:一是会给城市交通造成很大的压力。最理想的方式是经济适用房应该建在不同的地方，这样人们就可以根据自己的工作地点就近选择。其次，它增加了贫困集中的危险。在早期的美国公共住房模式中，建造了许多高层建筑，成百上千的家庭聚集在一起，这既壮观又经济。结果，穷人过度集中，社会资源匮乏，地理和心理上的社会隔离越来越严重，最终社区衰落，甚至变成贫民窟。波士顿哥伦比亚角公共住房的衰落就是一个典型的例子。

美国后来采用了混合模式。一个是插花。例如，在加利福尼亚的伯克利，75个公共住宅分散在18个地方。当然，管理成本会更高。在商品房社区还建造了经济适用房，以便不同收入阶层的人可以住在一起，至少在空厅，这增加了相互借款的机会，并有助于消除一些社会问题。这对我国保障性住房建设应该是一个很好的借鉴。

从理想的角度来看，经济适用房应该是分散和混合的，应该建在交通和服务设施相对完善的地方。

中国经济时报:目前，政府对经济适用房的建设非常热情，而开发商却非常低调，担心无利可图。那么，美国经济适用房的利润是如何分配的呢？这对中国有什么影响？

马秀莲:美国联邦和地方政府有两种不同的政策让开发商参与经济适用房的建设。联邦政策基本上遵循市场原则。例如，在20世纪60年代和70年代，美国采用补贴贷款利息的方法鼓励开发商建造经济适用房，利润率为6%。20世纪80年代以后，主要采用租金补贴，政府补贴市场租金和低租金之间的差额，所以开发商没有吃亏。

然而，地方政策不同，许多城市实施包容性规划。例如，如果开发商建造100套商品房，他们必须拿出20套(即20%)作为经济适用房。原因是商品房的建设占用了有限的土地资源，增加了市场上商品房的供应量，挤出了社区贫困人口的居住空间。包容性规划方法可以是强制性的，也可以是归纳性的。例如，政府允许开发商适当提高容积率，并在规定的层高基础上加以覆盖，这样在提供了经济适用房之后，自有商品房的数量基本上不会减少。

总之，让开发商参与经济适用房的建设，应该给予合理的利润。企业应该进行成本核算，否则不会长久。从压榨中低收入群体生存的角度出发，诱导甚至强迫开发商提供一定数量的经济适用房是非常合理的。我认为这两个经验值得学习。