叶檀：如果相信供求关系 就赶紧离开房地产市场

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4月14日，在中国电信南京分公司主办的“城市光网络”2012房地产趋势论坛上，著名金融评论家叶檀对今年房地产市场的趋势发表了自己的看法。她认为，今年房地产市场不会大幅上涨或下跌，但与其他商品的价格上涨相比，房价是在变相下跌。

房地产市场明显供过于求

“如果你相信供求关系，就赶快离开房地产市场。”叶檀表示，目前房地产市场的库存已经超过了2008年高峰期的库存，按照目前的销售进度，需要4-5年时间消化。更可怕的是，今年仍然是房地产市场的“大年景”，因为开发商囤积的土地在过去两年里陆续建成，明显供过于求的市场不适合继续投资。

在2008年至2009年期间，房地产市场一度遭遇低谷，但随后迅速回暖。今年是否会像以往一样迎来房地产市场的又一个春天？叶檀不这么认为，因为目前的市场状况与当年大不相同。2008-2009年间，为了应对全球金融危机，政府出台了4万亿经济刺激政策，随后市场开始急剧膨胀，导致房价上涨。但这一次，将不会有类似的刺激政策。现在，房地产正逐渐从投资产品的光环中消失，并恢复了消费品的真正本质。

房价很难下跌，但实际上正在贬值

“房价不会大幅上涨，但空的下跌空间并不大。”叶檀认为，中国房地产市场的特殊性决定了它不会暴跌。

“如果中国房地产市场出现大规模暴跌，实体经济将会崩溃。”她说，在实体经济中，超过90%的贷款抵押品是房地产。如果国家要保持稳定的经济发展，房地产价格只能有序稳定地下降。

尽管房价不会大幅下跌，但房地产却在变相贬值。不久前，国家统计局刚刚发布了3月份的cpi数据，同比增长了3.6%，但普通人的真实生活感受却远远高于3.6%。这是因为日常生活必需品、食用油等与生活密切相关的必需品导致了普通人生活刚性成本的增加，从而导致了房价的变相下跌。

现在购买房地产主要依靠租金

我现在应该买什么样的房子？叶檀表示，最适合投资房地产的时期已经过去，未来购房群体将关注刚性需求，衡量房地产是否值得出售的一个重要指标是看租金。

根据国家统计局的数据分析，从1998年到2009年，当房地产走向市场化时，租金价格适度上涨。相反，住房销售价格指数明显高于租赁价格指数。在过去的两年里，这种情况得到了扭转，房屋销售价格受到抑制，租金开始迅速上涨。她预测，大多数城市将在未来5-10年内恢复正常的租售比。此外，购买房地产时应充分考虑当地的规划、发展前景和吸纳能力。